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原文標題：2020年上海寫字樓市場回顧：經濟復蘇帶動寫字樓市場回暖

2020年，上海寫字樓市場自年初疫情后逐步復蘇，租賃市場活躍度有所恢復，其中科技、金融行業表現相對亮眼，租金跌幅持續收窄。供應方面，因疫情影響而延遲入市的項目在下半年逐漸釋放，新增供應入市致使空置率在年內上漲。大宗交易市場以內資買家成交為主。

宏觀經濟

2020年，上海市地區生產總值38700.58億元人民幣，同比增長1.7%。分產業來看，第一產業同比下降8.2%，第二、第三產業同比分別增長1.3%、1.8%，第三產業占比進一步提升至73.1%。分行業來看，信息傳輸、軟件和信息技術服務業和金融業增長最為明顯，同比增速分別達15.2%和8.4%；房地產業由降轉增，同比增長1.7%；住宿和餐飲業、租賃和商務服務業受疫情影響較大，同比分別下降17.8%和11.0%。在新冠肺炎疫情給全球經濟帶來重創之際，上海市主要經濟指標持續穩定恢復，體現了上海市經濟發展的韌性和動力。

圖：2019年第一季度-2020年第四季度上海市地區生產總值（累計值）及同比增速

數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版

固定資產投資方面，截止到2020年12月末，上海全市固定資產投資總額比去年同期增長10.3%。分產業看，第二產業投資增長16.5%，第三產業投資增長9.0%。分領域看，制造業和工業增長明顯，分別達20.6%和15.9%，房地產開發投資增長11.1%，其中，辦公樓投資總額比去年同期增長20.8%，商業營業用房投資額比去年同期增長22.4%。2020年，上海不斷出臺各項政策措施促進投資，圍繞高端芯片、新能源汽車等重點領域加大制造業投資力度，制造業帶動投資增長效果顯著。

從社會消費來看，在2020年全國多數省份的社會消費品零售總額同比下滑背景下，上海市2020年社會消費品零售總額達15932.50億元，實現了0.5%的增長，消費市場增速由負轉正，網上零售快速增長，占社會消費品零售總額的比重進一步提升至16.4%。

供給與需求

2020年第四季度末，上海寫字樓市場總存量約9000萬平方米，全市寫字樓（含甲乙級）平均售價為3.5萬元/平方米。上半年受疫情影響延遲入市的項目在下半年逐步交付，凈吸納量持續回升，整體市場活躍度得到較大恢復。

供給方面，2020年內錄得約70萬平方米的新增供應。2020年下半年上海寫字樓市場新增供應項目主要有：前灘中心、陸家嘴濱江中心、長寧國際發展中心（T3和T4）、陽光濱江中心南座（改造）、星揚西岸中心一期、明珠凱旋中心、利福國際中心、恒基旭輝天地。

從寫字樓的銷售面積來看，2020年上海寫字樓銷售面積為119.10萬平方米，同比下降5.21%。從辦公樓市場運行情況來看，截止到12月末，全市新開工面積為426.30萬平方米，同比上漲9.62%；竣工面積為259.14萬平方米，同比基本持平。

圖：2019年1月-2020年12月上海辦公樓新開工和竣工情況

數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版

租賃需求方面，下半年隨著國內疫情好轉，企業對于租賃決策的信心逐漸增強，前期被推遲的租賃需求加速落地，市場需求逐步復蘇。加之政府招商引資等優惠政策的出臺，寫字樓業主也積極回應行業需求，提出多種租賃優惠政策，優化辦公環境、提升多元優化服務以增強租戶粘性。其中，專業服務業、零售行業、TMT、金融等行業作為主力租戶在下半年逐步復蘇，帶動寫字樓租賃市場整體需求回暖。

根據中指數據·寫字樓版數據顯示，2020年第四季度寫字樓租賃市場中，批發和零售業租戶占比28%，租賃和商務服務業租戶占比26%，TMT行業租戶占比21%，建筑和房地產業占比7%。

圖：2020年四季度上海寫字樓租戶行業占比（按租戶數量）