原文標(biāo)題：2020年北京寫字樓大宗交易額638億元 達(dá)歷史成交額第二高

[摘要] “預(yù)計(jì)2021年北京市場(chǎng)投資活躍度將進(jìn)一步增加，交易規(guī)模重回增長(zhǎng)通道。”

“預(yù)計(jì)2021年北京市場(chǎng)投資活躍度將進(jìn)一步增加，交易規(guī)模重回增長(zhǎng)通道。”2021年1月12日，世邦魏理仕發(fā)布的《2020年第四季度及全年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》顯示，2020年第四季度，北京寫字樓市場(chǎng)共達(dá)成十三筆大宗交易，交易總額達(dá)148.4億元。全年總成交額為638億元，僅次于2019年，達(dá)歷史成交額第二高水平。

報(bào)告顯示，2020年年底開(kāi)發(fā)商為回籠資金，出售多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，國(guó)內(nèi)企業(yè)自用買家和國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資為主的機(jī)構(gòu)買家成交額分別占第四季度成交總額的38％和34％。2020全年，國(guó)內(nèi)企業(yè)自用買家和國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資為主的機(jī)構(gòu)買家的成交額分別占全年交易額的34％和24％。

值得關(guān)注的是，2020年第四季度，辦公類題材投資獨(dú)占鰲頭，其中純辦公產(chǎn)品交易額占第四季度總交易額的69％；全年純辦公產(chǎn)品成交額占47％，以寫字樓為主體的綜合體和“改辦”類物業(yè)合占35％。

“隨著新興辦公區(qū)域的崛起，其成長(zhǎng)潛力也吸引了自用買家和投資者的目光。同時(shí)，地產(chǎn)基金投資的城市更新項(xiàng)目陸續(xù)完成改造后，形成了有現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)品，為保險(xiǎn)公司和主權(quán)基金等投資者提供了更多的購(gòu)入機(jī)會(huì)。”世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人紀(jì)剛介紹。

寫字樓租賃市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇軌道

“2020年北京寫字樓租賃市場(chǎng)在下半年逐步進(jìn)入平穩(wěn)復(fù)蘇軌道，市場(chǎng)信心持續(xù)恢復(fù)和提升。”世邦魏理仕華北區(qū)辦公樓部資深董事張冀蘇表示。2020全年，北京寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)面積69.3萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目集中在2020年下半年入市。

2020第四季度，北京市寫字樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到14.2萬(wàn)平方米，較過(guò)去10年所有季度的均值高出近一倍；2020年下半年的累計(jì)凈吸納量較2019年同期增幅約50％。分區(qū)域來(lái)看，望京表現(xiàn)最突出，在科技企業(yè)強(qiáng)勁需求帶動(dòng)下，貢獻(xiàn)了第四季度全北京市近一半的凈吸納量。2020年第四季度北京寫字樓市場(chǎng)整體空置率較第三季度上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至17.9％，寫字樓平均租金較第三季度下降了0.6％。

張冀蘇預(yù)計(jì)，2021年，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)開(kāi)放等政策落地將為寫字樓需求持續(xù)注入新動(dòng)能。另一方面，傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)可租面積仍然充裕，新興區(qū)域新項(xiàng)目的逐步交付給租戶提供更多的區(qū)域選擇。供需兩旺之下，北京寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)眾多機(jī)遇。”

商務(wù)園區(qū)需求更為多元化

2020年第四季度，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)錄得兩個(gè)新項(xiàng)目交付使用，分別位于石景山和大興子市場(chǎng)，共計(jì)體量11.9萬(wàn)平方米。全年優(yōu)質(zhì)商務(wù)園新增供應(yīng)量達(dá)103.6萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。其中，朝陽(yáng)電子城、海淀北清路、亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、石景山銀行保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園、順義空港等子市場(chǎng)新增供應(yīng)均超過(guò)10萬(wàn)平方米。

從需求端看，2020年第四季度市場(chǎng)需求更為多元化，除了來(lái)自科技相關(guān)的主力需求，金融科技、工業(yè)品制造、能源以及專業(yè)服務(wù)類都有活躍的租賃表現(xiàn)。季內(nèi)全市商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)錄得凈吸納量28.4萬(wàn)平方米，破單季凈吸納量歷史紀(jì)錄。其中海淀和朝陽(yáng)主要子市場(chǎng)吸納表現(xiàn)最突出：來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)以及金融科技頭部企業(yè)的大面積租賃需求持續(xù)釋放，在中關(guān)村軟件園和上地等子市場(chǎng)完成多宗大面積成交，這些細(xì)分產(chǎn)業(yè)在海淀的集聚效應(yīng)更趨明顯；得益于互聯(lián)網(wǎng)、文體娛樂(lè)以及專業(yè)服務(wù)業(yè)的活躍需求，朝陽(yáng)電子城凈吸納量于本季由負(fù)轉(zhuǎn)正。下半年租賃活動(dòng)的強(qiáng)勢(shì)反彈推升全年凈吸納量至35.5萬(wàn)平方米。

2020年第四季度整體市場(chǎng)空置率環(huán)比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)至23.1％。一些新增供應(yīng)密集的新興子市場(chǎng)，業(yè)主依舊有較大的去化壓力，繼續(xù)下調(diào)租金使整體市場(chǎng)平均租金持續(xù)下行；而中關(guān)村軟件園、上地和東升科技園等子市場(chǎng)租金表現(xiàn)穩(wěn)健。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人宋海燕表示：“近年北京商務(wù)園區(qū)與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之間的關(guān)聯(lián)日益緊密，北京辦公區(qū)域版圖不斷向外拓展。未來(lái)隨著優(yōu)質(zhì)商辦體量規(guī)模、商務(wù)配套、基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入的日趨成熟，海淀、朝陽(yáng)、石景山、豐臺(tái)、大興等區(qū)的外圍辦公區(qū)域?qū)⒊薪油庖缧枨螅苿?dòng)北京辦公多中心格局的發(fā)展。”

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