從市場需求的角度出發(fā)，對影響寫字樓品質(zhì)的因素進(jìn)行總結(jié)，提出一定的市場依據(jù)供參考。具體如下：

1、區(qū)位交通

房地產(chǎn)項目的開發(fā)首要考慮的要素就是地段，寫字樓作為企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，區(qū)位地段顯得尤為重要，企業(yè)選擇辦公物業(yè)首先選擇的也是區(qū)位地段，寫字樓的價值判斷并不完全取決于寫字樓產(chǎn)品本身，實(shí)際上來說，寫字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很大程度上決定了其價值。所以，作為甲級寫字樓的判斷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是位置十分優(yōu)越，一般居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通十分便利，四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛一定是其寫字樓價值的重要支撐。

2、規(guī)模

評價寫字樓的品質(zhì)不能孤立的考慮項目本身，它與周邊環(huán)境是一個分不開的整體，所以這里所說的規(guī)模，不僅是指建筑體積本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性；因?yàn)閷懽謽强蛻?高端企業(yè)客戶，比較看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，這是形成商務(wù)氣氛的基本條件，寫字樓作為企業(yè)聚集辦公的載體，項目本身的規(guī)模決定企業(yè)的聚集程度，重要的是項目與周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務(wù)環(huán)境，即項目周邊必須要有強(qiáng)大的綜合配套，形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。一個寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)模化的配套設(shè)施，是難以稱得上是甲級寫字樓。

3、硬件設(shè)施

寫字樓硬件方面分以下幾個方面，主要是體現(xiàn)科技與創(chuàng)新。

建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級地震以上；

辦公空間：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間；

標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高2.6m以上；

標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在2.5KN/m2以上；

供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上；

空調(diào)系統(tǒng)：國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)充具有分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米/人/小時以上。

電 梯：國際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸?臺,候梯時間不超過30秒鐘。

停 車 位：每60~90平方米出租面積提供1個機(jī)動車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理。

供水系統(tǒng)：24冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)；

智能化系統(tǒng) ：達(dá)到5A級標(biāo)準(zhǔn)；

辦公（OA）：預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽；

通信（CA）：計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌。

樓宇（BA）：主要的機(jī)電設(shè)計由計算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實(shí)現(xiàn)管路的自動控制；

消防（FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動報警、自動噴灑裝置；

保安（SA）：保安重點(diǎn)部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計算機(jī)，自動巡更；

4、裝飾裝修

外 立 面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。

大 堂：有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖或高級墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料

電 梯 廳：采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；

走 廊：高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂；

衛(wèi) 生 間：進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長石材洗面臺，設(shè)通長面鏡、洗手液盒、 電動干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或 石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求；

辦 公 間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面；

生態(tài)空間：一個高檔的寫字樓內(nèi)應(yīng)該有一些綠化生態(tài)空間布局 ，以增添寫字樓內(nèi)部景觀。

5、商業(yè)配套

甲級寫字樓應(yīng)該有齊全的商務(wù)配套、生活設(shè)施，如職工餐廳,同時配置適當(dāng)規(guī)模的高檔餐廳,還有能夠提供多項服務(wù)的商務(wù)中心, 多功能廳/會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、小型商場、快遞服務(wù)等；總之 ，一個稱得上甲級寫字樓的物業(yè)，其自身配套和周邊商業(yè)設(shè)施應(yīng)當(dāng)能夠滿足入住企業(yè)日常辦公和生活的基本需求。

6、軟件服務(wù)

寫字樓軟性服務(wù)體現(xiàn)在兩個方面，一方面是高效全面的物業(yè)管理，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上，也是常規(guī)物業(yè)管理之外的增值服務(wù)部分。比如，將洗衣、送餐等酒店式服務(wù)，電話/衛(wèi)星會議、商務(wù)活動策劃、會議/會展服務(wù)、貴賓接送服務(wù)等。又如，一些新型寫字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)供應(yīng)，節(jié)假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工月票等方面提供細(xì)微周到的服務(wù)。

總之，評價一個寫字樓物業(yè)是不是能夠達(dá)到甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，不僅要看產(chǎn)品本身，而且還有諸多非產(chǎn)品方面的影響因素，是一個綜合評價的結(jié)果。