原文標(biāo)題：從寫字樓租金，看中國城市的排名

如果說房價反映的是一座城市未來的估值，那么寫字樓租賃則反映的是一座城市當(dāng)下的價值，特別是高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平。

近日，JLL（仲量聯(lián)行）公布了2020年第三季度，我國一線城市和重點(diǎn)二線城市寫字樓的租金排名如下：

數(shù)據(jù)顯示，香港以864元/m2/月的平均租金，遙遙領(lǐng)先，相當(dāng)于北京的2.3倍、上海的3倍，深圳的4倍、臺北的4.3倍、廣州5倍，這六座城市是我國高端服務(wù)業(yè)和樓宇經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市。

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 從寫字樓租金看城市排名

從甲級寫字樓租金來看，中國主要城市的樓宇經(jīng)濟(jì)可以分為三檔：

香港、北京、上海、深圳為第一檔，租金全部超過200/m2/月。

臺北、廣州、杭州、南京為第二檔，租金處在100元-200m2/月元之間。

武漢、西安、成都、青島、重慶、沈陽為第三檔，租金處在50-100元m2/月之間。

具體來看的話，受疫情和經(jīng)濟(jì)低迷的影響，中國香港寫字樓租賃市場停滯不前，三季度吸納量為-73491平方米。盡管月租金仍然居首，但相比自身一直在下跌，同比去年下跌了23.8%。中環(huán)的租賃市場更是低迷，新成交量環(huán)比下降了14.4%，部分租戶已搬離中環(huán)。

中國臺北則受供給有限的影響，寫字樓租金水平比較穩(wěn)定，三季度月租金為197元/m2，同比增長了1.2個百分點(diǎn)。

在中國內(nèi)地，北京仍是寫字樓租金最高的城市，月租金高達(dá)373元/m2，折算成日租金約為12.43元/m2，是全國各大城市中，日租金唯一超過10元/m2的，穩(wěn)坐內(nèi)地“商務(wù)第一城”的寶座。

上海、深圳、廣州繼續(xù)分列內(nèi)地第二至第四位，其中滬深月租金都超過了200元/m2。從租金變動幅度來看，廣州同比增速為-5.6%，跌幅在一線城市中最小。

與廣州同樣躋身“百元級”的還有杭州和南京，二者GDP總量雖然低于中西部武漢、成都，但寫字樓租金明顯高于后者，說明杭州、南京的高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平更好。

緊隨其后的是武漢、西安、成都、青島、重慶、沈陽，每平米月租金在65-97元。

整體來看，一線城市租金下跌幅度均在變小，部分項目甚至出現(xiàn)了租金上調(diào)的行情。

廣州在三季度表現(xiàn)亮眼，甲級寫字樓環(huán)比微升了0.4個百分點(diǎn)。特別是珠江新城片區(qū)，出現(xiàn)了租金回升的行情。

深圳甲級寫字樓租金跌幅也在收窄，三季度環(huán)比跌幅為1.1%。業(yè)主大幅下調(diào)租金的現(xiàn)象也明顯減少，甚至有部分甲級寫字樓還提高了租金。

北京寫字樓市場租金環(huán)比下滑1.2%，同比下跌7.1%。不過，經(jīng)過幾個季度的租金調(diào)整后，許多項目出租率逐漸穩(wěn)定，租金下滑速度有所放緩。

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最大金主來自金融、科技和國企

本季度，越來越多的企業(yè)重啟了寫字樓的租賃計劃，整體復(fù)蘇跡象明顯。據(jù)JLL數(shù)據(jù)，全國超九成城市錄得凈吸納量正值，空置率普遍回落。

其中，一線城市和重點(diǎn)二線城市寫字樓凈吸納量達(dá)到84.1萬平，比前兩個季度的總量（48.9萬平）還要高出35.2萬平。

有意思的是，幾乎每座一線城市的主力租戶，都來自金融和科技等新興行業(yè)，或者大型國企。可見在經(jīng)濟(jì)較低迷的當(dāng)下，這些行業(yè)抗壓能力比較強(qiáng)，大型國企更是“不差錢”。

廣州在本季度有兩座甲級寫字樓入市，分別是唯品會總部大廈、阿里中心，兩個項目都在琶洲，且都是總部辦公樓，業(yè)主自用比例近九成。此外，金融企業(yè)和國企對寫字樓的購置需求大增，最青睞琶洲和珠江新城的在建項目。

在深圳，國企等自用型買家購置寫字樓的需求在上升。

北京租賃需求仍以內(nèi)資企業(yè)為主。其中，大健康行業(yè)的辦公需求占比首次突破14%，相較于上個季度增長了5 倍，成為三季度北京第三大租賃需求來源。

上海內(nèi)資證券公司和律所繼續(xù)活躍，來自科技新媒體和醫(yī)藥行業(yè)的租賃需求持續(xù)增長。

03

大量企業(yè)從CBD遷至新興片區(qū)

可以看到，出于租金、政策等方面的考慮，租戶越來越青睞城市的城市新興商務(wù)區(qū)。三季度，租戶從市中心搬遷至新興片區(qū)的案例越來越多。

在南京，多家律所和會計事務(wù)所新設(shè)立或搬遷到河西板塊，提升了寫字樓租賃市場的活躍度。

在西安和沈陽，專業(yè)服務(wù)業(yè)租賃需求旺盛，其中西安的服務(wù)業(yè)在高新南片區(qū)新租交易中做出了近25%的貢獻(xiàn)。

在重慶，猿輔導(dǎo)、作業(yè)幫、掌門一對一等業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)積極擴(kuò)張，貢獻(xiàn)了上萬平方米的租賃需求。西安本季度的大面積成交也主要來源于線上教育行業(yè)。

在上海，三季度非中央?yún)^(qū)吸納了全市96%的寫字樓租賃需求。在北京麗澤區(qū)域，由于租金比其他核心商圈便宜近半，吸引了多家企業(yè)搬遷入駐。

在深圳南山，全市近七成的寫字樓租賃需求被吸引過來，尤其是前海片區(qū)，憑著優(yōu)惠的租金補(bǔ)貼政策，吸引了大量企業(yè)搬遷和新設(shè)立。

上海為了留住考慮搬遷到非中央商務(wù)區(qū)的租戶，中央商務(wù)區(qū)的業(yè)主在續(xù)約條件上采取了更加靈活的措施。

在廣州，這種情況也在發(fā)生，科學(xué)城、知識城甚至南沙等新興片區(qū)吸引了不少優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，包括網(wǎng)易、小鵬汽車等。

04

全球CBD租金排名

JLL還發(fā)布了全球主要CBD的租金排名情況：

數(shù)據(jù)顯示，位于中國香港的中環(huán)，超過紐約中城、北京金融街、倫敦西區(qū)，位列全球租金最貴的CBD。

北京金融街的租金水平，僅次于香港中環(huán)和紐約中城，北京CBD（國貿(mào)商務(wù)區(qū)）問鼎全球TOP10。

此外，北京中關(guān)村、上海浦東也問鼎全球TOP15，顯示北京、上海的產(chǎn)業(yè)超高的租金承受力。

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